Som jag nämnde i tidigare inlägg så tänkte jag analysera
några REITs som jag tycker är intressanta och jag börjar med ett bolag som
heter Realty Income (NYSE: O).
Realty Income äger drygt 3800 fastigheter i 49 stater i USA samt Puerto
Rico. Fastigheterna är främst uthyrda
till olika företag inom detaljhandeln som till stor del levererar produkter och
tjänster med låg konjunkturkänslighet och i många fall har väldigt starka
varumärken. Så här ser fördelningen ut av hyresintäkterna:
Stat
|
Andel av hyresintäkter
|
Kalifornien
|
10,1%
|
Texas
|
9,9%
|
Florida
|
5,8%
|
Ohio
|
5,7%
|
Illinois
|
5,4%
|
New York
|
5,1%
|
Företag
|
Andel av hyresintäkter
|
FedEx
|
5,1%
|
Walgreens
|
5,0%
|
Family Dollar
|
4,9%
|
LA Fitness
|
4,2%
|
AMC Theatres
|
3,1%
|
Diageo
|
3,0%
|
BJ's Wholesale Clubs
|
2,9%
|
Northern Tier Energy
|
2,5%
|
Industri
|
Andel av hyresintäkter
|
Närbutiker
|
11,2%
|
Hälsa & Livsstil
|
6,1%
|
Biosalonger
|
5,9%
|
Restauranger
|
5,0%
|
Snabbrestauranger
|
4,2%
|
Övrig retail
|
46,0%
|
Total retail
|
78,4%
|
Övriga industrier
|
21,6%
|
38% av de totala hyresintäkterna härstammar från hyresgäster
som har investment grade rating.
Hyreskontrakten är vanligtvis väldigt långa (10-20 år) och kallas
net leases, vilket innebär att hyresgästen själv har ett direkt ansvar för att
betala fastighetens driftkostnader såsom skatter, försäkring och underhåll.
Detta minskar risken för att Realty Income får ta smällen för ökade
förvaltningskostnader som inte kan föras över på hyresgästen under en
avtalsperiod. Hyrorna höjs med mellan 0.2-2% per år. För närvarande är den genomsnittliga
avtalslängden 11 år.
Realty Income har gjort sig kända för att ge sina aktieägare
månatliga utdelningar och kallas därför ”The Monthly Dividend Company”. Bolaget
har aldrig sänkt utdelningsnivån utan tvärtom så har man kontinuerligt höjt den
med ca 5% per år. Denna stabilitet har gjort bolaget väldigt populärt bland
utdelningsjägare.
Hur har man då lyckats med att uppnå denna stabilitet?
Det finns två sätt för bolaget att öka sina kassaflöden och
därmed sina utdelningar. Det ena sättet är genom hyreshöjningar. Dessa är redan
förhandlade när hyresavtalen skrivs på och tickar på varje år.
För det andra sker tillväxt i kassaflöden genom tillväxt i
fastighetsbeståndet, alltså förvärv av fastigheter. Realty Income har kontinuerligt
gjort förvärv för att växa. Dessa finansieras genom både belåning och genom att
trycka nya aktier. Då bolaget delar ut större delen av sitt kassaflöde, så blir
man ständigt beroende av att ta in nya pengar från aktieägarna om man inte
önskar att belåna bolaget och dess tillgångar för mycket. Under 2012 gjorde bolaget ca USD 3bn i förvärv
och under 2011 samt 2013 har man gjort cirka USD 1bn i förvärv. Man har alltså
dubblats bolaget fastighetstillgångar de senaste tre åren. Detta har
finansierats med både belåning och nytt aktiekapital i form av både vanliga
aktier samt preferensaktier. Bara under
2012 har man emitterat nya aktier för ca USD 1bn. Detta i ett bolag som idag
knappt har ett market cap på USD 8bn. Så som aktieägare måste man leva med dessa
ständiga nyemissioner, trots att man får se utdelningsnivån höjas i jämn och
fin takt.
Så här ser bolagets balansräkning ut för tillfället:
BALANCE SHEET (USDm)
|
2013
|
ASSETS
|
|
Net real estate
|
8 721
|
Cash
|
10
|
Accounts receivable
|
32
|
Acquired lease intangible assets
|
956
|
Goodwill
|
16
|
Other assets
|
146
|
Total assets
|
9 881
|
LIABILITIES & EQUITY
|
|
Distributions payable
|
39
|
Accounts payable
|
69
|
Acquired lease intangible liabilities
|
138
|
Other liabilities
|
39
|
Lines of credit payable
|
468
|
Mortgages payable
|
811
|
Term loan
|
70
|
Notes payable
|
3 200
|
Total liabilities
|
4 835
|
Preferred stock
|
609
|
Common stock, net
|
4 401
|
Sharehodlers equity
|
5 010
|
Minority interest
|
36
|
Total Equity
|
5 046
|
Total Liabilities & Equity
|
9 881
|
Som man ser är tillgångarna finansierade ungefär till
hälften med eget kapital och resten med olika typer av belåning. Bolaget har en nettoskuldsättningsgrad
(nettoskuld delat på eget kapital) på 0.9x och nettoskulden motsvarar cirka 11
ggr kassaflödet.
Bolaget satsar på att växa det operativa kassaflödet med
5-8% nästa år varav majoriteten ska komma från nya förvärv. Totalt väntar sig
bolaget köpa drygt USD 1bn i nya fastigheter. Denna mängd förvärv är alltså vad
dom mäktat med de senaste åren, så det låter inte konstigt.
Bolaget värderas idag till ca 16 gånger kassaflödet. Det är
inte billigt, men till det priset får man en direktavkastnng på hela 5.7%.
Dessutom har bolaget en bevisat stark historik.
Som svensk investerare måste man även ta hänsyn till att
bolagets aktie handlas i USD. Så en investering i aktien leder även till att
man är lång dollarn. I dagsläget tror jag att en investering i USD inte är så
dum, med tanke på att amerikansk ekonomi är på bättringsvägen samt att
stödköpen av obligationer är på väg att minska, vilket också på sikt kommer
leda till högre räntor.
Slutligen ska man ha i huvudet att man betalar utländsk
källskatt på utdelningarna.
Detta blev en kortare analys än jag hade tänkt men jag
tycker Realty Income är en kvalitets-REIT som har ett grymt track record när
det gäller att skapa tillväxt i bolagets kassaflöden och därmed utdelning till
aktieägarna. Jag är dock inte helt säker än på att jag kommer göra en
investering, just för att jag tror att det finns goda svenska alternativ. Ett
exempel på detta är Castellum, som jag redan har i min portfölj. Bolaget har
inte lika hög direktavkastning men däremot en fin historik av tillväxt i
förvaltningsresultat och utdelning. Jag får se hur jag gör under de kommande
dagarna.
Vilka fastighetsfavoriter har ni som uppvisat en fin och
stabil utveckling under en längre period?