REITs och känslighet mot högre räntor

Som jag nämnde i ett tidigare inlägg (läs här), så hade REITs ett ganska dåligt år på börsen i USA under 2013. Till stor del verkar det ha berott på en rädsla bland investerare att marknadsräntorna kommer gå upp de kommande åren, vilket gör det svårare för bolagen att dela ut lika mycket pengar som tidigare då räntor är den största kostnadsposten.

Jag har grävt ytterligare i frågan och har fått anledning att tro att dessa farhågor kan vara överdrivna. En sida som jag får mycket inspiration och uppslag till idéer från är Seekingalpha. Det är en amerikansk sajt som erbjuder aktieanalys skrivet av sina medlemmar. De som skriver är ofta professionella analytiker och investerare (hedgefonder, förvaltare etc.) som får betalt för antal sidvisningar av analysen. Ofta skriver dessa professionella investerare på Seekingalpha för att få gehör för sina aktieidéer, som dom självklart oftast redan har investerat i själva. Så kort sagt ska man, som alltid, göra sin egen analys och inte lita blint på det som skrivs. Oavsett så är det en bra källa till idéer.

Den högst rankade analytikern/skribenten inom REIT-området på Seekingalpha heter Brad Thomas. Han har skrivit mer än 400 artiklar som är underhållande att läsa och av god kvalité. I en av hans artiklar diskuterar han och tar fram hårda siffror på hur REITs har presterat när marknadsräntorna går upp (läs här). Sedan 1995 har REITS uppvisat positiv avkastning i tolv av sexton perioder av ränteökningar. Han menar att REITs gynnas av ekonomiskt tillväxt vilket ofta sammanfaller med miljöer med högre räntor.

Analyschefen för NAREIT, en branschorganisation för amerikanska REITs, är inne på samma linje i denna intervju där han faktiskt intervjuas av Brad Thomas själv. Notera att Brad Thomas har tagit en del av siffrorna i sin artikel från NAREIT. Analyschefen menar att vi fortfarande är tidigt i denna "fastighetscykel" och att uthyrningsgrader och hyrestillväxt är de drivarna man ska fokusera på. Dessa förbättras i perioder av ekonomisk tillväxt.

Hur tror ni REITs presterar i miljö av högre räntor?

2014 here I come!

Så då var det dags för ett nytt år! Trots att jag följt börsen ganska noga under ett antal år så var det först under 2013 som jag började bygga upp en portfölj. 2014 blir det första året som jag sätter upp specifika årsmål.

Innan jag går in på målen så kan det vara bra att ta en titt på utgångsläget. För närvarande ser det ut som följande:

Totalt har jag 278k i aktier och likvida medel, varav 166k just nu är placerade i aktier (min nuvarande portfölj kan ni se i högerspalten på bloggen.) Jag har alltså 112k i "torrt krut" som är redo att placeras.

Som många andra svenskar återfinns en stor del av min förmögenhet i boendet. Jag har även redovisat det här, men när jag talar om mina mål (1mkr vid 30 och 10mkr vid 40) så exkluderar jag de pengar som investerats i boende. Detta kan verka skevt, men jag ser de pengarna som låsta så länge jag behöver ett boende och jag kommer därför inte kunna disponera de pengarna på samma sätt som mina övriga aktier och likvida medel.

Målet för 2014 är att posten aktier samt likvida medel ska överstiga 500k. Målet är att under året kunna lägga undan 200k. Resten av portföljtillväxten ska komma genom värdestegringar. Lyckas jag spara 200k krävs det alltså en ganska begränsad värdestegring för att nå upp till mitt årsmål. När jag startade bloggen hade jag samma mål för nästa år (alltså 500k i sparande) som jag har idag. Då hade jag dock trott att jag skulle ha en lägre utgångspunkt (ca 264k) vilket skulle kräva ett högre avkastningsmål (12%). I slutet av 2014 tror jag 12% är något man ska vara mäkta stolt över om man lyckats uppnå det, då jag tror det kan bli ett tufft börsår. Därför känns det skönt att veta att jag även kan uppnå mitt mål med en lägre avkastning.

Hur ska jag då placera under 2014?
Jag kommer fokusera ännu mer på bolag av hög kvalité, både svenska och utländska sådana. Jag kommer dock troligtvis fortfarande ha lite kryddor i portföljen. Istället för att ha mina likvida medel på sparkontot så kommer jag placera en del i Atlant Stability, tills dess att jag hittar goda möjligheter på aktiemarknaden. Atlant Stability är en blandfond som placerar på både aktie- och räntemarknaden. Historiskt har den visat en jämn och fin värdeutveckling och ganska låg korrelation med aktiemarknaden. Den enskilt största negativa avkastningen för fonden skedde Augusti 2011 med en avkastning på 1%. Samma månad var OMX ner 10%. Historiskt har fonden avkastat mellan 3% och 7% per år. Med tanke på den relativt stabila utvecklingen, känns det bättre att placera överlikviditet i Atlant Stability än exempelvis på ett sparkonto.

Generellt tycker jag dock det är svårt att hitta attraktivt värderade aktier just nu. Dessutom tror jag att börsen kommer ha en skakigare resa i år än vad det var under 2013. Det krävs att vi får se en fin vinsttillväxt i bolagen för att börsen ska fortsätta utvecklas positivt. De senaste åren känns det som att det främst är den stora likviditeten i systemet samt dålig avkastning för andra alternativ har gjort att börsen stigit.

Castellum är ett fint bolag som jag hoppas öka i under året. Dessutom är jag sugen på att investera i Atlas Copco, trots att den tuffa utvecklingen i gruvindustrin har slagit mot bolaget.

Vilka kvalitetsbolag tycker ni är mest intressanta i dagsläget?

Realty Income

Som jag nämnde i tidigare inlägg så tänkte jag analysera några REITs som jag tycker är intressanta och jag börjar med ett bolag som heter Realty Income (NYSE: O).

Realty Income äger drygt 3800 fastigheter i 49 stater i USA samt Puerto Rico.  Fastigheterna är främst uthyrda till olika företag inom detaljhandeln som till stor del levererar produkter och tjänster med låg konjunkturkänslighet och i många fall har väldigt starka varumärken. Så här ser fördelningen ut av hyresintäkterna:

Stat	Andel av hyresintäkter
Kalifornien	10,1%
Texas	9,9%
Florida	5,8%
Ohio	5,7%
Illinois	5,4%
New York	5,1%

 

Företag	Andel av hyresintäkter
FedEx	5,1%
Walgreens	5,0%
Family Dollar	4,9%
LA Fitness	4,2%
AMC Theatres	3,1%
Diageo	3,0%
BJ's Wholesale Clubs	2,9%
Northern Tier Energy	2,5%

Industri	Andel av hyresintäkter
Närbutiker	11,2%
Hälsa & Livsstil	6,1%
Biosalonger	5,9%
Restauranger	5,0%
Snabbrestauranger	4,2%
Övrig retail	46,0%
Total retail	78,4%
Övriga industrier	21,6%

38% av de totala hyresintäkterna härstammar från hyresgäster som har investment grade rating.

Hyreskontrakten är vanligtvis väldigt långa (10-20 år) och kallas net leases, vilket innebär att hyresgästen själv har ett direkt ansvar för att betala fastighetens driftkostnader såsom skatter, försäkring och underhåll. Detta minskar risken för att Realty Income får ta smällen för ökade förvaltningskostnader som inte kan föras över på hyresgästen under en avtalsperiod. Hyrorna höjs med mellan 0.2-2% per år.  För närvarande är den genomsnittliga avtalslängden 11 år. 

Realty Income har gjort sig kända för att ge sina aktieägare månatliga utdelningar och kallas därför ”The Monthly Dividend Company”. Bolaget har aldrig sänkt utdelningsnivån utan tvärtom så har man kontinuerligt höjt den med ca 5% per år. Denna stabilitet har gjort bolaget väldigt populärt bland utdelningsjägare.

Hur har man då lyckats med att uppnå denna stabilitet?

Det finns två sätt för bolaget att öka sina kassaflöden och därmed sina utdelningar. Det ena sättet är genom hyreshöjningar. Dessa är redan förhandlade när hyresavtalen skrivs på och tickar på varje år.

För det andra sker tillväxt i kassaflöden genom tillväxt i fastighetsbeståndet, alltså förvärv av fastigheter. Realty Income har kontinuerligt gjort förvärv för att växa. Dessa finansieras genom både belåning och genom att trycka nya aktier. Då bolaget delar ut större delen av sitt kassaflöde, så blir man ständigt beroende av att ta in nya pengar från aktieägarna om man inte önskar att belåna bolaget och dess tillgångar för mycket.  Under 2012 gjorde bolaget ca USD 3bn i förvärv och under 2011 samt 2013 har man gjort cirka USD 1bn i förvärv. Man har alltså dubblats bolaget fastighetstillgångar de senaste tre åren. Detta har finansierats med både belåning och nytt aktiekapital i form av både vanliga aktier samt preferensaktier.  Bara under 2012 har man emitterat nya aktier för ca USD 1bn. Detta i ett bolag som idag knappt har ett market cap på USD 8bn. Så som aktieägare måste man leva med dessa ständiga nyemissioner, trots att man får se utdelningsnivån höjas i jämn och fin takt.

Så här ser bolagets balansräkning ut för tillfället:

BALANCE SHEET (USDm)	2013
ASSETS
Net real estate	8 721
Cash	10
Accounts receivable	32
Acquired lease intangible assets	956
Goodwill	16
Other assets	146
Total assets	9 881
LIABILITIES & EQUITY
Distributions payable	39
Accounts payable	69
Acquired lease intangible liabilities	138
Other liabilities	39
Lines of credit payable	468
Mortgages payable	811
Term loan	70
Notes payable	3 200
Total liabilities	4 835
Preferred stock	609
Common stock, net	4 401
Sharehodlers equity	5 010
Minority interest	36
Total Equity	5 046
Total Liabilities & Equity	9 881

  

Som man ser är tillgångarna finansierade ungefär till hälften med eget kapital och resten med olika typer av belåning.  Bolaget har en nettoskuldsättningsgrad (nettoskuld delat på eget kapital) på 0.9x och nettoskulden motsvarar cirka 11 ggr kassaflödet.

Bolaget satsar på att växa det operativa kassaflödet med 5-8% nästa år varav majoriteten ska komma från nya förvärv. Totalt väntar sig bolaget köpa drygt USD 1bn i nya fastigheter. Denna mängd förvärv är alltså vad dom mäktat med de senaste åren, så det låter inte konstigt.

Bolaget värderas idag till ca 16 gånger kassaflödet. Det är inte billigt, men till det priset får man en direktavkastnng på hela 5.7%. Dessutom har bolaget en bevisat stark historik.

Som svensk investerare måste man även ta hänsyn till att bolagets aktie handlas i USD. Så en investering i aktien leder även till att man är lång dollarn. I dagsläget tror jag att en investering i USD inte är så dum, med tanke på att amerikansk ekonomi är på bättringsvägen samt att stödköpen av obligationer är på väg att minska, vilket också på sikt kommer leda till högre räntor.

Slutligen ska man ha i huvudet att man betalar utländsk källskatt på utdelningarna. 

Detta blev en kortare analys än jag hade tänkt men jag tycker Realty Income är en kvalitets-REIT som har ett grymt track record när det gäller att skapa tillväxt i bolagets kassaflöden och därmed utdelning till aktieägarna. Jag är dock inte helt säker än på att jag kommer göra en investering, just för att jag tror att det finns goda svenska alternativ. Ett exempel på detta är Castellum, som jag redan har i min portfölj. Bolaget har inte lika hög direktavkastning men däremot en fin historik av tillväxt i förvaltningsresultat och utdelning. Jag får se hur jag gör under de kommande dagarna.

Vilka fastighetsfavoriter har ni som uppvisat en fin och stabil utveckling under en längre period?

En introduktion till REITs!

Jag har den senaste tiden fått upp ögonen för ett fenomen som heter REIT, vilket står för Real Estate Investment Trust. REITs är fastighetsinvesterande bolag som får signifikanta skattelättnader. REITs kan antingen vara publika eller privata bolag, men just i USA finns det en hel del noterade REITs. För att få kallas en REIT i USA, och därmed slippa att betala vinstskatt, så måste bolaget dela ut minst 90% av vinsten före skatt i utdelning till aktieägarna. Detta gör att dessa bolag ofta delar ut en hel del pengar vilket i sin tur gör dom populära bland investerare som har en förkärlek för fina utdelningar.

Det finns tre olika typer av REITs:

1)   Equity REIT: Dessa köper, äger och förvaltar olika typer av fysiska fastigheter. Primärt köps fastigheterna för att komma åt de fina kassaflöden som genereras snarare än att de exempelvis ska renoveras och säljas för en snabb vinst. Dessa genererar kassaflöden från både själva hyresintäkterna och när fastigheterna säljs vidare.

2)   Mortgage REIT: Istället för att direktinvestera i fastigheter, så satsar Mortgage REITs på att låna ut pengar till fastighetsinvesteringar eller att investera i fastighetsobligationer. Dessa får alltså in sina pengar från räntor medan Equity REITs får in kassaflöden främst från hyresintäkter.

3)   Hybrid REIT: Precis som namnet antyder är Hybrid REITs en kombination av de två ovanstående formerna och får därmed kassaflöde från både hyresintäkter och räntor.

Fördelen med REITs är självklart de fina kassaflödena bolagen genererar. Många REITs ger en direktavkastning på 5-7% och utdelningsnivåerna är ofta stabila över tiden. Så om man gillar utdelningar ska man definitivt utforska REITs tycker jag.

Den risken som kanske är tydligast är att bolagen, likt många andra fastighetsbolag, är känsliga mot förändringar i marknadsräntorna. Då bolagen delar ut en större del av det kassaflöde som genereras i den förvaltningsverksamheten så måste man ofta utnyttja belåning för att finansiera en tillväxt i fastighetsbeståndet. Därmed är räntor en stor kostnadspost, åtminstone för Equity REITs. När räntorna går upp så ökar kostnaderna, vilket påverkar den mängd pengar som kan betala ut i utdelningar. Då det finns en hel del bolag som konstant lyckats höja eller åtminstone bibehålla sin utdelningsnivå så får det mig att tro att dom antingen har fasta räntenivåer på sina lån eller också lyckas relatera hyresintäkterna till räntenivån på något sätt och därigenom föra över ränteökningen på hyresgästen. Man får se till att analysera hur lånen ser ut för varje enskild REIT som man vill investera i helt enkelt.

De senaste månaderna har REITs generellt haft det tufft på den amerikanska börsen då det börjar talas allt mer om att stödköpen av statspapper ska minskas samt vilket på sikt kommer innebära att räntan ska upp från dagens låga nivå.

Som svensk investerare måste man även ta hänsyn till valutarisken. De flesta REITs är noterade i USA och Kanada, så man investerar även i respektive valuta. Jag tror dock dollarn kommer stärkas de kommande åren i takt med att ekonomin stärks ytterligare och räntan höjs. Redan nästa år bör den komma upp en bit om det fortsätter komma bra makrostatistik från USA. Kanadensiska dollarn har jag ingen åsikt om i dagsläget.

I nästa inlägg tänkte jag analysera några av de REITs som jag tycker är intressantast och funderar på att investera i.

Min portfölj och bevakningslista

Så här ser min portfölj ut i dagsläget:

Bolag	Andel av portföljen
Africa Oil	13%
ABB	13%
Nordea	12%
Swedbank	12%
Castellum	12%
SPP USA	10%
Autoliv	9%
H&M	7%
Formpipe	6%
Betsson	6%

Jag har som mål att en större del av portföljen (minst 70%) ska vara långsiktiga innehav som bara ligger och tickar år efter år. Resterande andel ska vara lite mer taktiska eller kortsiktiga. De innehav som jag betraktar som kortsiktiga är främst SPP USA (en indexfond), Formpipe och Africa Oil.

Dessa bolag har jag just nu på min bevakningslista:

Elekta
Lundin Petroleum
Realty Income
American Realty Capital Properties
Ventas

Elekta gör som ni kanske vet utrustning för cancerbehandling och hjärnsjukdomar. Det är ett intressant bolag då det gynnas av att cancersjukdomar ökar. Bolaget har haft det tufft på sistone då främst lönsamhet och kassaflödet inte mött förväntningarna. Detta har också speglats i aktiekursen som har haft en tuff resa hittills i år. Jag ser detta som ett långsiktigt case så den dipp bolaget har haft i år bör vara en bra köpmöjlighet, men jag känner att jag behöver göra mer research innan jag ger mig in. Spontant kan jag ha lite svårt för värderingarna som medtechbolag har (ofta P/E över 20x). Då det finns goda skäl för detta så känns det, allt annat lika, som bolag med höga multiplar oftare måste "försvara" sina värderingar med exempelvis kontinuerligt tillfredsställande resultatrapporter. Som långsiktig kanske jag bör strunta i detta om jag tror på den långsiktiga storyn...

Lundin Petroleum är utforskar just nu en jättetillgång (Johan Svedrup) men har även andra spännande projekt på gång. Bolaget är erkänt duktigt på att ta upp olja på ett effektivt sätt. Även detta bolag har haft det tufft på börsen då aktiekursen är ner 15% i år.

De övriga bolagen på min bevakningslista (Realty Income, American Realty Capital Properties och Ventas) är amerikanska bolag och är så kallade REITs, Real Estate Investment Trusts. Likt våra svenska investmentbolag får dessa fastighetsinvesterande bolag skattefördelar om de delar ut majoriteten av vinsterna. Dessa bolag har vanligtvis en hög direktavkastning och delar ut pengar månatligen. Dessutom har dom ofta en lång historik av stabilitet i utdelningarna då de sällan sänker eller låter en utdelning utebli. Dessa kan vara bra att ha långsiktigt, men innan jag ger mig in i detta ska jag självklart göra en analys. Återkommer med det.

Vad har ni i portföljen och vilka fina bolag tycker ni jag bör ta en titt på?