Realty Income

Som jag nämnde i tidigare inlägg så tänkte jag analysera några REITs som jag tycker är intressanta och jag börjar med ett bolag som heter Realty Income (NYSE: O).

Realty Income äger drygt 3800 fastigheter i 49 stater i USA samt Puerto Rico.  Fastigheterna är främst uthyrda till olika företag inom detaljhandeln som till stor del levererar produkter och tjänster med låg konjunkturkänslighet och i många fall har väldigt starka varumärken. Så här ser fördelningen ut av hyresintäkterna:

Stat	Andel av hyresintäkter
Kalifornien	10,1%
Texas	9,9%
Florida	5,8%
Ohio	5,7%
Illinois	5,4%
New York	5,1%

 

Företag	Andel av hyresintäkter
FedEx	5,1%
Walgreens	5,0%
Family Dollar	4,9%
LA Fitness	4,2%
AMC Theatres	3,1%
Diageo	3,0%
BJ's Wholesale Clubs	2,9%
Northern Tier Energy	2,5%

Industri	Andel av hyresintäkter
Närbutiker	11,2%
Hälsa & Livsstil	6,1%
Biosalonger	5,9%
Restauranger	5,0%
Snabbrestauranger	4,2%
Övrig retail	46,0%
Total retail	78,4%
Övriga industrier	21,6%

38% av de totala hyresintäkterna härstammar från hyresgäster som har investment grade rating.

Hyreskontrakten är vanligtvis väldigt långa (10-20 år) och kallas net leases, vilket innebär att hyresgästen själv har ett direkt ansvar för att betala fastighetens driftkostnader såsom skatter, försäkring och underhåll. Detta minskar risken för att Realty Income får ta smällen för ökade förvaltningskostnader som inte kan föras över på hyresgästen under en avtalsperiod. Hyrorna höjs med mellan 0.2-2% per år.  För närvarande är den genomsnittliga avtalslängden 11 år. 

Realty Income har gjort sig kända för att ge sina aktieägare månatliga utdelningar och kallas därför ”The Monthly Dividend Company”. Bolaget har aldrig sänkt utdelningsnivån utan tvärtom så har man kontinuerligt höjt den med ca 5% per år. Denna stabilitet har gjort bolaget väldigt populärt bland utdelningsjägare.

Hur har man då lyckats med att uppnå denna stabilitet?

Det finns två sätt för bolaget att öka sina kassaflöden och därmed sina utdelningar. Det ena sättet är genom hyreshöjningar. Dessa är redan förhandlade när hyresavtalen skrivs på och tickar på varje år.

För det andra sker tillväxt i kassaflöden genom tillväxt i fastighetsbeståndet, alltså förvärv av fastigheter. Realty Income har kontinuerligt gjort förvärv för att växa. Dessa finansieras genom både belåning och genom att trycka nya aktier. Då bolaget delar ut större delen av sitt kassaflöde, så blir man ständigt beroende av att ta in nya pengar från aktieägarna om man inte önskar att belåna bolaget och dess tillgångar för mycket.  Under 2012 gjorde bolaget ca USD 3bn i förvärv och under 2011 samt 2013 har man gjort cirka USD 1bn i förvärv. Man har alltså dubblats bolaget fastighetstillgångar de senaste tre åren. Detta har finansierats med både belåning och nytt aktiekapital i form av både vanliga aktier samt preferensaktier.  Bara under 2012 har man emitterat nya aktier för ca USD 1bn. Detta i ett bolag som idag knappt har ett market cap på USD 8bn. Så som aktieägare måste man leva med dessa ständiga nyemissioner, trots att man får se utdelningsnivån höjas i jämn och fin takt.

Så här ser bolagets balansräkning ut för tillfället:

BALANCE SHEET (USDm)	2013
ASSETS
Net real estate	8 721
Cash	10
Accounts receivable	32
Acquired lease intangible assets	956
Goodwill	16
Other assets	146
Total assets	9 881
LIABILITIES & EQUITY
Distributions payable	39
Accounts payable	69
Acquired lease intangible liabilities	138
Other liabilities	39
Lines of credit payable	468
Mortgages payable	811
Term loan	70
Notes payable	3 200
Total liabilities	4 835
Preferred stock	609
Common stock, net	4 401
Sharehodlers equity	5 010
Minority interest	36
Total Equity	5 046
Total Liabilities & Equity	9 881

  

Som man ser är tillgångarna finansierade ungefär till hälften med eget kapital och resten med olika typer av belåning.  Bolaget har en nettoskuldsättningsgrad (nettoskuld delat på eget kapital) på 0.9x och nettoskulden motsvarar cirka 11 ggr kassaflödet.

Bolaget satsar på att växa det operativa kassaflödet med 5-8% nästa år varav majoriteten ska komma från nya förvärv. Totalt väntar sig bolaget köpa drygt USD 1bn i nya fastigheter. Denna mängd förvärv är alltså vad dom mäktat med de senaste åren, så det låter inte konstigt.

Bolaget värderas idag till ca 16 gånger kassaflödet. Det är inte billigt, men till det priset får man en direktavkastnng på hela 5.7%. Dessutom har bolaget en bevisat stark historik.

Som svensk investerare måste man även ta hänsyn till att bolagets aktie handlas i USD. Så en investering i aktien leder även till att man är lång dollarn. I dagsläget tror jag att en investering i USD inte är så dum, med tanke på att amerikansk ekonomi är på bättringsvägen samt att stödköpen av obligationer är på väg att minska, vilket också på sikt kommer leda till högre räntor.

Slutligen ska man ha i huvudet att man betalar utländsk källskatt på utdelningarna. 

Detta blev en kortare analys än jag hade tänkt men jag tycker Realty Income är en kvalitets-REIT som har ett grymt track record när det gäller att skapa tillväxt i bolagets kassaflöden och därmed utdelning till aktieägarna. Jag är dock inte helt säker än på att jag kommer göra en investering, just för att jag tror att det finns goda svenska alternativ. Ett exempel på detta är Castellum, som jag redan har i min portfölj. Bolaget har inte lika hög direktavkastning men däremot en fin historik av tillväxt i förvaltningsresultat och utdelning. Jag får se hur jag gör under de kommande dagarna.

Vilka fastighetsfavoriter har ni som uppvisat en fin och stabil utveckling under en längre period?

En introduktion till REITs!

Jag har den senaste tiden fått upp ögonen för ett fenomen som heter REIT, vilket står för Real Estate Investment Trust. REITs är fastighetsinvesterande bolag som får signifikanta skattelättnader. REITs kan antingen vara publika eller privata bolag, men just i USA finns det en hel del noterade REITs. För att få kallas en REIT i USA, och därmed slippa att betala vinstskatt, så måste bolaget dela ut minst 90% av vinsten före skatt i utdelning till aktieägarna. Detta gör att dessa bolag ofta delar ut en hel del pengar vilket i sin tur gör dom populära bland investerare som har en förkärlek för fina utdelningar.

Det finns tre olika typer av REITs:

1)   Equity REIT: Dessa köper, äger och förvaltar olika typer av fysiska fastigheter. Primärt köps fastigheterna för att komma åt de fina kassaflöden som genereras snarare än att de exempelvis ska renoveras och säljas för en snabb vinst. Dessa genererar kassaflöden från både själva hyresintäkterna och när fastigheterna säljs vidare.

2)   Mortgage REIT: Istället för att direktinvestera i fastigheter, så satsar Mortgage REITs på att låna ut pengar till fastighetsinvesteringar eller att investera i fastighetsobligationer. Dessa får alltså in sina pengar från räntor medan Equity REITs får in kassaflöden främst från hyresintäkter.

3)   Hybrid REIT: Precis som namnet antyder är Hybrid REITs en kombination av de två ovanstående formerna och får därmed kassaflöde från både hyresintäkter och räntor.

Fördelen med REITs är självklart de fina kassaflödena bolagen genererar. Många REITs ger en direktavkastning på 5-7% och utdelningsnivåerna är ofta stabila över tiden. Så om man gillar utdelningar ska man definitivt utforska REITs tycker jag.

Den risken som kanske är tydligast är att bolagen, likt många andra fastighetsbolag, är känsliga mot förändringar i marknadsräntorna. Då bolagen delar ut en större del av det kassaflöde som genereras i den förvaltningsverksamheten så måste man ofta utnyttja belåning för att finansiera en tillväxt i fastighetsbeståndet. Därmed är räntor en stor kostnadspost, åtminstone för Equity REITs. När räntorna går upp så ökar kostnaderna, vilket påverkar den mängd pengar som kan betala ut i utdelningar. Då det finns en hel del bolag som konstant lyckats höja eller åtminstone bibehålla sin utdelningsnivå så får det mig att tro att dom antingen har fasta räntenivåer på sina lån eller också lyckas relatera hyresintäkterna till räntenivån på något sätt och därigenom föra över ränteökningen på hyresgästen. Man får se till att analysera hur lånen ser ut för varje enskild REIT som man vill investera i helt enkelt.

De senaste månaderna har REITs generellt haft det tufft på den amerikanska börsen då det börjar talas allt mer om att stödköpen av statspapper ska minskas samt vilket på sikt kommer innebära att räntan ska upp från dagens låga nivå.

Som svensk investerare måste man även ta hänsyn till valutarisken. De flesta REITs är noterade i USA och Kanada, så man investerar även i respektive valuta. Jag tror dock dollarn kommer stärkas de kommande åren i takt med att ekonomin stärks ytterligare och räntan höjs. Redan nästa år bör den komma upp en bit om det fortsätter komma bra makrostatistik från USA. Kanadensiska dollarn har jag ingen åsikt om i dagsläget.

I nästa inlägg tänkte jag analysera några av de REITs som jag tycker är intressantast och funderar på att investera i.

Min portfölj och bevakningslista

Så här ser min portfölj ut i dagsläget:

Bolag	Andel av portföljen
Africa Oil	13%
ABB	13%
Nordea	12%
Swedbank	12%
Castellum	12%
SPP USA	10%
Autoliv	9%
H&M	7%
Formpipe	6%
Betsson	6%

Jag har som mål att en större del av portföljen (minst 70%) ska vara långsiktiga innehav som bara ligger och tickar år efter år. Resterande andel ska vara lite mer taktiska eller kortsiktiga. De innehav som jag betraktar som kortsiktiga är främst SPP USA (en indexfond), Formpipe och Africa Oil.

Dessa bolag har jag just nu på min bevakningslista:

Elekta
Lundin Petroleum
Realty Income
American Realty Capital Properties
Ventas

Elekta gör som ni kanske vet utrustning för cancerbehandling och hjärnsjukdomar. Det är ett intressant bolag då det gynnas av att cancersjukdomar ökar. Bolaget har haft det tufft på sistone då främst lönsamhet och kassaflödet inte mött förväntningarna. Detta har också speglats i aktiekursen som har haft en tuff resa hittills i år. Jag ser detta som ett långsiktigt case så den dipp bolaget har haft i år bör vara en bra köpmöjlighet, men jag känner att jag behöver göra mer research innan jag ger mig in. Spontant kan jag ha lite svårt för värderingarna som medtechbolag har (ofta P/E över 20x). Då det finns goda skäl för detta så känns det, allt annat lika, som bolag med höga multiplar oftare måste "försvara" sina värderingar med exempelvis kontinuerligt tillfredsställande resultatrapporter. Som långsiktig kanske jag bör strunta i detta om jag tror på den långsiktiga storyn...

Lundin Petroleum är utforskar just nu en jättetillgång (Johan Svedrup) men har även andra spännande projekt på gång. Bolaget är erkänt duktigt på att ta upp olja på ett effektivt sätt. Även detta bolag har haft det tufft på börsen då aktiekursen är ner 15% i år.

De övriga bolagen på min bevakningslista (Realty Income, American Realty Capital Properties och Ventas) är amerikanska bolag och är så kallade REITs, Real Estate Investment Trusts. Likt våra svenska investmentbolag får dessa fastighetsinvesterande bolag skattefördelar om de delar ut majoriteten av vinsterna. Dessa bolag har vanligtvis en hög direktavkastning och delar ut pengar månatligen. Dessutom har dom ofta en lång historik av stabilitet i utdelningarna då de sällan sänker eller låter en utdelning utebli. Dessa kan vara bra att ha långsiktigt, men innan jag ger mig in i detta ska jag självklart göra en analys. Återkommer med det.

Vad har ni i portföljen och vilka fina bolag tycker ni jag bör ta en titt på?

Välkommen till min blogg!

Denna blogg har jag startat för att dokumentera min väg framåt när jag försöker uppnå ekonomiskt oberoende. Som titeln avslöjar är mitt mål att ha en miljon kronor i sparande året jag fyller 30 (cirka tre år dit) och sedan att ha tio miljoner kronor i sparande året jag fyller 40. Tio miljoner har jag uppskattat vara det belopp man behöver för att kunna leva bekvämt på utdelningar och avkastning. Detta mål exkluderar det värde jag har i lägenheten då jag anser att dessa pengar är mer eller mindre låsta, och kommer troligtvis vara det så länger jag behöver någonstans att bo.

I den här bloggen har jag tänkt dela med mig av utvecklingen av mitt kapital, analyser och tankar kring vissa aktier och börsen, recensioner av böcker relaterade till investeringar och övriga allmänna funderingar. Har ni som läsare något ni vill att jag ska skriva om så är det bara att höra av sig.

Att dokumentera allt genom en blogg har egentligen två syften för mig:

• Till att börja med tvingar det mig att alltid ha ett tänk kring mina investeringar. Mitt mål är att inte göra en aktieinvestering förrän jag gjort en analys som jag publicerat i bloggen. På så sätt tror jag att jag kan begränsa impulsiva beslut.
• Dessutom får jag möjligheten att få feedback från er läsare.

Vem är jag då? Jag är en person som snart fyller 28 år. Har pluggat ekonomi och nu jobbat några år efter examen. Har relativt god inkomst vilket gör att jag kan spara en del pengar varje månad.

Hur ska jag då uppnå mina mål? Mitt kapital ska växa genom månatligt sparande och även att jag avsätter den årsbonus jag får från jobbet samt skatteåterbäringar. Vid 2013 års slut beräknar jag ha cirka 264000 kr i likvida tillgångar. Till att börja med ska jag försöka spara cirka 12000 kr per månad. Utöver det ska jag avsätta extra 50000 kr under året som ska komma från skatteåterbäring, årsbonus etc. Dessa pengar ska främst placeras i aktier. Mitt mål är att uppnå 12% årlig avkastning inklusive utdelningar, något som jag tror är fullt möjligt. Jag räknar dessutom öka mitt nysparande med 5% per år, vilket bör vara möjligt i takt med att jag får löneförhöjningar.

	28 år	29 år	30 år
Ingående kapital	264 000	507 680	791 202
Nyspar	200 000	210 000	220 500
Avkastning	43 680	73 522	108 174
Utgående kapital	507 680	791 202	1 119 876
Avkastning per år (inkl utdelningar)	12%	12%	12%

Lyckas jag med detta bör jag kunna uppnå en miljon i kapital under året jag fyller 30 år. För att komma upp i 10 mkr vid 40 måste jag uppnå en lite högre årlig avkastning (ca 15% per år från och med 34 års ålder) eller också ha ett högre nysparande. Men första målet är alltså 1 mkr vid 30, så det fokuserar jag mest på just nu.

I nästa inlägg tänkte jag gå igenom nuvarande portfölj samt vad jag vill ha för strategi i mitt aktiesparande.