Jag har den senaste tiden fått upp ögonen för ett fenomen
som heter REIT, vilket står för Real Estate Investment Trust. REITs är
fastighetsinvesterande bolag som får signifikanta skattelättnader. REITs kan
antingen vara publika eller privata bolag, men just i USA finns det en hel del
noterade REITs. För att få kallas en REIT i USA, och därmed slippa att betala vinstskatt,
så måste bolaget dela ut minst 90% av vinsten före skatt i utdelning till
aktieägarna. Detta gör att dessa bolag ofta delar ut en hel del pengar vilket i
sin tur gör dom populära bland investerare som har en förkärlek för fina utdelningar.
Det finns tre olika typer av REITs:
1) Equity REIT: Dessa köper, äger och förvaltar olika typer av fysiska fastigheter. Primärt köps fastigheterna för att komma åt de fina kassaflöden som genereras snarare än att de exempelvis ska renoveras och säljas för en snabb vinst. Dessa genererar kassaflöden från både själva hyresintäkterna och när fastigheterna säljs vidare.
2) Mortgage REIT: Istället för att direktinvestera i fastigheter, så satsar Mortgage REITs på att låna ut pengar till fastighetsinvesteringar eller att investera i fastighetsobligationer. Dessa får alltså in sina pengar från räntor medan Equity REITs får in kassaflöden främst från hyresintäkter.
1) Equity REIT: Dessa köper, äger och förvaltar olika typer av fysiska fastigheter. Primärt köps fastigheterna för att komma åt de fina kassaflöden som genereras snarare än att de exempelvis ska renoveras och säljas för en snabb vinst. Dessa genererar kassaflöden från både själva hyresintäkterna och när fastigheterna säljs vidare.
2) Mortgage REIT: Istället för att direktinvestera i fastigheter, så satsar Mortgage REITs på att låna ut pengar till fastighetsinvesteringar eller att investera i fastighetsobligationer. Dessa får alltså in sina pengar från räntor medan Equity REITs får in kassaflöden främst från hyresintäkter.
3) Hybrid REIT: Precis som namnet antyder är Hybrid REITs en kombination av de två ovanstående formerna och får därmed kassaflöde från både hyresintäkter och räntor.
Fördelen med REITs är självklart de fina kassaflödena
bolagen genererar. Många REITs ger en direktavkastning på 5-7% och
utdelningsnivåerna är ofta stabila över tiden. Så om man gillar utdelningar ska
man definitivt utforska REITs tycker jag.
Den risken som kanske är tydligast är att bolagen, likt
många andra fastighetsbolag, är känsliga mot förändringar i marknadsräntorna. Då
bolagen delar ut en större del av det kassaflöde som genereras i den förvaltningsverksamheten så måste man ofta utnyttja belåning för att finansiera en tillväxt
i fastighetsbeståndet. Därmed är räntor en stor kostnadspost, åtminstone för Equity
REITs. När räntorna går upp så ökar kostnaderna, vilket påverkar den mängd
pengar som kan betala ut i utdelningar. Då det finns en hel del bolag som konstant lyckats höja
eller åtminstone bibehålla sin utdelningsnivå så får det mig att tro att dom
antingen har fasta räntenivåer på sina lån eller också lyckas relatera
hyresintäkterna till räntenivån på något sätt och därigenom föra över
ränteökningen på hyresgästen. Man får se till att analysera hur lånen ser ut
för varje enskild REIT som man vill investera i helt enkelt.
De senaste månaderna har REITs generellt haft det tufft på
den amerikanska börsen då det börjar talas allt mer om att stödköpen av
statspapper ska minskas samt vilket på sikt kommer innebära att räntan ska upp
från dagens låga nivå.
Som svensk investerare måste man även ta hänsyn till
valutarisken. De flesta REITs är noterade i USA och Kanada, så man investerar
även i respektive valuta. Jag tror dock dollarn kommer stärkas de kommande åren
i takt med att ekonomin stärks ytterligare och räntan höjs. Redan nästa år bör
den komma upp en bit om det fortsätter komma bra makrostatistik från USA.
Kanadensiska dollarn har jag ingen åsikt om i dagsläget.
I nästa inlägg tänkte jag analysera några av de REITs som
jag tycker är intressantast och funderar på att investera i.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar