lördag 21 december 2013

En introduktion till REITs!

Jag har den senaste tiden fått upp ögonen för ett fenomen som heter REIT, vilket står för Real Estate Investment Trust. REITs är fastighetsinvesterande bolag som får signifikanta skattelättnader. REITs kan antingen vara publika eller privata bolag, men just i USA finns det en hel del noterade REITs. För att få kallas en REIT i USA, och därmed slippa att betala vinstskatt, så måste bolaget dela ut minst 90% av vinsten före skatt i utdelning till aktieägarna. Detta gör att dessa bolag ofta delar ut en hel del pengar vilket i sin tur gör dom populära bland investerare som har en förkärlek för fina utdelningar.

Det finns tre olika typer av REITs:

1)   Equity REIT: Dessa köper, äger och förvaltar olika typer av fysiska fastigheter. Primärt köps fastigheterna för att komma åt de fina kassaflöden som genereras snarare än att de exempelvis ska renoveras och säljas för en snabb vinst. Dessa genererar kassaflöden från både själva hyresintäkterna och när fastigheterna säljs vidare.

2)   Mortgage REIT: Istället för att direktinvestera i fastigheter, så satsar Mortgage REITs på att låna ut pengar till fastighetsinvesteringar eller att investera i fastighetsobligationer. Dessa får alltså in sina pengar från räntor medan Equity REITs får in kassaflöden främst från hyresintäkter.

3)   Hybrid REIT: Precis som namnet antyder är Hybrid REITs en kombination av de två ovanstående formerna och får därmed kassaflöde från både hyresintäkter och räntor.

Fördelen med REITs är självklart de fina kassaflödena bolagen genererar. Många REITs ger en direktavkastning på 5-7% och utdelningsnivåerna är ofta stabila över tiden. Så om man gillar utdelningar ska man definitivt utforska REITs tycker jag.

Den risken som kanske är tydligast är att bolagen, likt många andra fastighetsbolag, är känsliga mot förändringar i marknadsräntorna. Då bolagen delar ut en större del av det kassaflöde som genereras i den förvaltningsverksamheten så måste man ofta utnyttja belåning för att finansiera en tillväxt i fastighetsbeståndet. Därmed är räntor en stor kostnadspost, åtminstone för Equity REITs. När räntorna går upp så ökar kostnaderna, vilket påverkar den mängd pengar som kan betala ut i utdelningar. Då det finns en hel del bolag som konstant lyckats höja eller åtminstone bibehålla sin utdelningsnivå så får det mig att tro att dom antingen har fasta räntenivåer på sina lån eller också lyckas relatera hyresintäkterna till räntenivån på något sätt och därigenom föra över ränteökningen på hyresgästen. Man får se till att analysera hur lånen ser ut för varje enskild REIT som man vill investera i helt enkelt.

De senaste månaderna har REITs generellt haft det tufft på den amerikanska börsen då det börjar talas allt mer om att stödköpen av statspapper ska minskas samt vilket på sikt kommer innebära att räntan ska upp från dagens låga nivå.

Som svensk investerare måste man även ta hänsyn till valutarisken. De flesta REITs är noterade i USA och Kanada, så man investerar även i respektive valuta. Jag tror dock dollarn kommer stärkas de kommande åren i takt med att ekonomin stärks ytterligare och räntan höjs. Redan nästa år bör den komma upp en bit om det fortsätter komma bra makrostatistik från USA. Kanadensiska dollarn har jag ingen åsikt om i dagsläget.


I nästa inlägg tänkte jag analysera några av de REITs som jag tycker är intressantast och funderar på att investera i.

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar