Realty Income

Som jag nämnde i tidigare inlägg så tänkte jag analysera några REITs som jag tycker är intressanta och jag börjar med ett bolag som heter Realty Income (NYSE: O).

Realty Income äger drygt 3800 fastigheter i 49 stater i USA samt Puerto Rico.  Fastigheterna är främst uthyrda till olika företag inom detaljhandeln som till stor del levererar produkter och tjänster med låg konjunkturkänslighet och i många fall har väldigt starka varumärken. Så här ser fördelningen ut av hyresintäkterna:

Stat	Andel av hyresintäkter
Kalifornien	10,1%
Texas	9,9%
Florida	5,8%
Ohio	5,7%
Illinois	5,4%
New York	5,1%

 

Företag	Andel av hyresintäkter
FedEx	5,1%
Walgreens	5,0%
Family Dollar	4,9%
LA Fitness	4,2%
AMC Theatres	3,1%
Diageo	3,0%
BJ's Wholesale Clubs	2,9%
Northern Tier Energy	2,5%

Industri	Andel av hyresintäkter
Närbutiker	11,2%
Hälsa & Livsstil	6,1%
Biosalonger	5,9%
Restauranger	5,0%
Snabbrestauranger	4,2%
Övrig retail	46,0%
Total retail	78,4%
Övriga industrier	21,6%

38% av de totala hyresintäkterna härstammar från hyresgäster som har investment grade rating.

Hyreskontrakten är vanligtvis väldigt långa (10-20 år) och kallas net leases, vilket innebär att hyresgästen själv har ett direkt ansvar för att betala fastighetens driftkostnader såsom skatter, försäkring och underhåll. Detta minskar risken för att Realty Income får ta smällen för ökade förvaltningskostnader som inte kan föras över på hyresgästen under en avtalsperiod. Hyrorna höjs med mellan 0.2-2% per år.  För närvarande är den genomsnittliga avtalslängden 11 år. 

Realty Income har gjort sig kända för att ge sina aktieägare månatliga utdelningar och kallas därför ”The Monthly Dividend Company”. Bolaget har aldrig sänkt utdelningsnivån utan tvärtom så har man kontinuerligt höjt den med ca 5% per år. Denna stabilitet har gjort bolaget väldigt populärt bland utdelningsjägare.

Hur har man då lyckats med att uppnå denna stabilitet?

Det finns två sätt för bolaget att öka sina kassaflöden och därmed sina utdelningar. Det ena sättet är genom hyreshöjningar. Dessa är redan förhandlade när hyresavtalen skrivs på och tickar på varje år.

För det andra sker tillväxt i kassaflöden genom tillväxt i fastighetsbeståndet, alltså förvärv av fastigheter. Realty Income har kontinuerligt gjort förvärv för att växa. Dessa finansieras genom både belåning och genom att trycka nya aktier. Då bolaget delar ut större delen av sitt kassaflöde, så blir man ständigt beroende av att ta in nya pengar från aktieägarna om man inte önskar att belåna bolaget och dess tillgångar för mycket.  Under 2012 gjorde bolaget ca USD 3bn i förvärv och under 2011 samt 2013 har man gjort cirka USD 1bn i förvärv. Man har alltså dubblats bolaget fastighetstillgångar de senaste tre åren. Detta har finansierats med både belåning och nytt aktiekapital i form av både vanliga aktier samt preferensaktier.  Bara under 2012 har man emitterat nya aktier för ca USD 1bn. Detta i ett bolag som idag knappt har ett market cap på USD 8bn. Så som aktieägare måste man leva med dessa ständiga nyemissioner, trots att man får se utdelningsnivån höjas i jämn och fin takt.

Så här ser bolagets balansräkning ut för tillfället:

BALANCE SHEET (USDm)	2013
ASSETS
Net real estate	8 721
Cash	10
Accounts receivable	32
Acquired lease intangible assets	956
Goodwill	16
Other assets	146
Total assets	9 881
LIABILITIES & EQUITY
Distributions payable	39
Accounts payable	69
Acquired lease intangible liabilities	138
Other liabilities	39
Lines of credit payable	468
Mortgages payable	811
Term loan	70
Notes payable	3 200
Total liabilities	4 835
Preferred stock	609
Common stock, net	4 401
Sharehodlers equity	5 010
Minority interest	36
Total Equity	5 046
Total Liabilities & Equity	9 881

  

Som man ser är tillgångarna finansierade ungefär till hälften med eget kapital och resten med olika typer av belåning.  Bolaget har en nettoskuldsättningsgrad (nettoskuld delat på eget kapital) på 0.9x och nettoskulden motsvarar cirka 11 ggr kassaflödet.

Bolaget satsar på att växa det operativa kassaflödet med 5-8% nästa år varav majoriteten ska komma från nya förvärv. Totalt väntar sig bolaget köpa drygt USD 1bn i nya fastigheter. Denna mängd förvärv är alltså vad dom mäktat med de senaste åren, så det låter inte konstigt.

Bolaget värderas idag till ca 16 gånger kassaflödet. Det är inte billigt, men till det priset får man en direktavkastnng på hela 5.7%. Dessutom har bolaget en bevisat stark historik.

Som svensk investerare måste man även ta hänsyn till att bolagets aktie handlas i USD. Så en investering i aktien leder även till att man är lång dollarn. I dagsläget tror jag att en investering i USD inte är så dum, med tanke på att amerikansk ekonomi är på bättringsvägen samt att stödköpen av obligationer är på väg att minska, vilket också på sikt kommer leda till högre räntor.

Slutligen ska man ha i huvudet att man betalar utländsk källskatt på utdelningarna. 

Detta blev en kortare analys än jag hade tänkt men jag tycker Realty Income är en kvalitets-REIT som har ett grymt track record när det gäller att skapa tillväxt i bolagets kassaflöden och därmed utdelning till aktieägarna. Jag är dock inte helt säker än på att jag kommer göra en investering, just för att jag tror att det finns goda svenska alternativ. Ett exempel på detta är Castellum, som jag redan har i min portfölj. Bolaget har inte lika hög direktavkastning men däremot en fin historik av tillväxt i förvaltningsresultat och utdelning. Jag får se hur jag gör under de kommande dagarna.

Vilka fastighetsfavoriter har ni som uppvisat en fin och stabil utveckling under en längre period?